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房屋质量有问题,买主是否可以拒缴物业费?
编辑:网站管理员   时间:2017/10/31

基本案情:2008年7月,孙某与开发商签订了房屋买卖合同,并与开发商指定的物业管理公司签订了物业管理合同。可是,孙某居住一段时间后,发现该房屋下雨时漏水,长期下来对墙面和地板有一定程度的损害。经物业几次维修,漏水问题没解决。刘某于是开始拒缴物业费,一共欠缴了10个月物业管理费。后物业公司将孙某诉至法院,请求判令孙某给付欠缴的10个月物业管理费。孙某辩称,房屋出现问题,开发商应该承担维修和赔偿责任,物业管理费应该抵消,直至质量问题解决。

律师分析:本案中存在三个法律关系:1,开发商与孙某之间存在买卖合同关系,因为房屋质量问题,开发商构成违约应当承担赔偿责任;2,孙某与物业管理公司之间存在服务合同关系,如果物业管理公司如约履行了自己的义务,孙某不缴纳物业管理费,孙某就构成违约,其对物业公司负有债务;3,开发商与物业管理公司是两个独立民事主体,他们之间没有债权债务关系。不同法律关系之间是无法主张抵消的。

但从法律关系看,物业管理与房屋买卖是两个不同的法律关系。但在实践中,它们的界限非常模糊,不少的物业管理公司与开发商联系紧密。在业主看来,开发商与物业管理公司是一回事。但购房人应当注意区分:如果物业管理公司是开发商的一部分或者有其他资产纽带关系,不是两个独立的民事主体,业主可以提出将债务抵消的要求,可以用拒缴物业费抵消债权。但是,如果物业管理公司与开发商确实是两个民事主体,则它们之间是相互独立的,业主不能要求物业管理公司为开发商的建设质量等问题负责,而应当按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。本案即属于这种情况。

对于本案中孙某遭遇的房屋前期出现的质量遗留问题,如果保修服务可以解决的话,通过保修服务解决。若果解决不了,应当有开发商负责解决。开发商应当按照法律法规、合同约定等,承担相应的民事责任。另外,由于拖欠的物业管理费时间过长,可能牵涉到滞纳金问题。如果双方对滞纳金有约定,那么从约定,如果对滞纳金没有约定,那么物业公司主张滞纳金是没有依据的。本案中,物业公司未主张滞纳金。在此注意,购房人应该站准恰当的合同相对人,通过正确的途径来维护自己的合法权益,避免因为采取的措施不当而造成额外的经济损失。

 法院判决:法院认为,物业公司尽了多次维修,没有违约行为,孙某不应欠缴物业管理费。由于开发商与物业管理公司之间不存在债权债务关系,故孙某主张用开发商的赔偿抵消物业管理费不能成立。最后判决孙某给付物业公司10个月的物业管理费。

 


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