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房价大幅上涨,业主找借口违约,被判赔偿高额差价损失119万并支付违约金、利息损失等
编辑:网站管理员   时间:2017/11/8

房价大幅上涨,业主找借口违约,被判赔偿高额差价损失119并支付违约金、利息损失等。

郭先生、张女士夫妇(下称买方)于2016年8月购买了苏先生、裴女士夫妇二人(下称卖方)房屋一套。合同履行期间,因为房屋价格在短短一个月内上涨了60多万,卖方找借口违约并另行高价出售,多卖了60万。买方后通过朋友介绍找到药律师,药律师经过精心设计方案,用心代理案件,最后法院支持了119万元差价损失及10万元违约金、以及已付房款利息损失等赔偿,远远超出委托人预期。

本案典型意义点:1、打破了法院赔偿损失和违约金一般不并用的原则,2、惩戒不遵守契约的失信方,卖方多卖了60万却最终赔偿近140万(包括差价、违约金、利息损失等,买方已经执行到位,全部获得赔偿),3、向法院据理力争评估节点的选择,多争取差价款60多万元。

办案过程要点、难点把握:

1、排除其他因素干扰,向审判人员据理力争。

本案代理过程中,不排除其他因素的介入,起初审判人员对买方及代理律师处处设置障碍、沟通不畅。如:“财产保全的拖延”、“拒绝调查取证”、“拒不适用北京高院的规定”并声称:“北京高院的规定多了”、“还没网签你们就敢付首付款”等。药律师经过多次不卑不亢的交涉,据理力争(当然也做好了沟通无效的其他准备),最终判决结果超出预期。

2、本案的另一关键点是“评估时间点的选择。”

关于评估节点的选择,审判人员开始要求先让买方表态是否同意评估,再由法院确定评估时间点,药律师据理力争,指出法院的逻辑点错误,应该先确定评估节点,买方认为合理才会同意评估。

(事实上法院开始想将卖方将房屋另行出售的时间点作为评估节点,但是由于房价一直在上涨,药律师代表买方表示,不会同意这个节点,应当以变更诉讼请求时房屋市场价作为评估节点)。经过专业论述,审判人员不得不同意按照对买方有利的节点进行评估。

之后,药律师在评估过程中,采用了一些合法的技巧性操作方法,使评估价格好于预期,为高额赔偿打好了基础。

3、打消对方律师“以其获得的收益为赔偿限额”的想法。

由于评估结果出来后,差价损失119万大大高于卖方多卖的60万,卖方律师提出其只是多获得了60万,将此部分获得的收益补偿给买方即可,药律师指出:“赔偿损失应当以守约方的实际损失为基础,而不是以违约方的获益为基础”,指出对方偷换概念。最终法院支持了全部差价损失。

4、争取了赔偿损失和违约金的并用。

由于我国民事损害一般是采用“填补性原则”,法院一般不同时支持赔偿损失及违约金,药律师指出了本案的一些特殊性以及对合同条款的理解等,最终法院同时适用了违约金。

5、争取第三人、主要是中介公司人员等的支持。

药律师团队在代理案件过程中,把握每一个细节,特别是在二手房交易过程中,中介公司人员包括代理人及业务人员如何表述等,有时对案件有举足轻重的作用,本案中,药律师团队人员多次与中介公司沟通协调作证等事宜,对案件结果也起到了应有的作用,关于“中介公司人员介入,导致二审翻案的案例”请参照“周耀星案”。

6、本案药律师介入时间较早,也是最终取得胜诉的关键因素之一。

本案在合同履行过程中,卖方有苗头违约的时候,买方在第一时间找到药律师,获得了专业支持,诉讼中证明,如果当时没有把控好几个重要环节,律师介入较晚,很难达到本案效果。

综上,本案看似简单,无非是卖方因为房价上涨反悔,为获高额利益另行高价出售,合同无法履行的赔偿问题,但是“法院判多判少”实则“大有文章可做”,律师是否有专业经验和能力、是否有方法、是否尽职尽责、是否够细心、以及委托人的配合度等,都或多或少决定着最后的赔偿额度,所以从某种意义上说:“没有简单的案子、只有简单的律师”。

   附判决书网址  http://www.bjcourt.gov.cn/cpws/paperView.htm?id=100634578577  


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